by palminvest
1. Welche rechtlichen Regelungen gibt es?
- Rechtslage der Eigentümer von Immobilien, die durch die Lava betroffen sind. Decreto (1/2022)
- Rechtslage der Grundstücke, die von der Lava betroffen sind. Decreto (9/2023)
- Rechtslage der landwirtschaftlich genutzten Grundstücke, die durch die Lava betroffen sind. Decreto (3/2024)
2. Unterschiede
3. Welche Begünstigungen gibt es?
4. Allgemeine rechtliche Änderungen durch den Vulkan
1.1. Rechtslage der Eigentümer von Immobilien, die von der Lava betroffen sind.
Die rechtlichen Möglichkeiten der Eigentümer von Immobilien, die durch die Lava beeinträchtigt wurden, sind in der Verordnung 1/2022 geregelt.
- Welche Eigentümer sind hierdurch begünstigt? Eigentümer von Immobilien, welche Ihren Erstwohnsitz darstellten, Zweitwohnsitze oder Viviendas Vacacionales
- Welche Vorteile haben diese betroffenen Eigentümer? Eigentümer deren Immobilien als Erstwohnsitz, Zweitwohnsitz oder Viviendas Vacacionales genutzt wurden, haben das Recht, diese Bebauung auf einem anderen Grundstück auf der Insel la Palma wieder aufzubauen bzw. zu errichten.
- Welche Einschränkungen gibt es hinsichtlich der neu zu bebauenden Grundstücke? Diese Grundstücke dürfen sich nicht in einer der folgenden Zonen befinden: Naturschutzgebiete, Schutzzonen, öffentliche Dienstbarkeiten, Zonen, die durch den Inselplan als risikohaft hinsichtlich geologischer oder anderer Risiken eingestuft sind, Zonen, die aus Umweltgründen geschützt sind oder Zonen, die als strategisch ausgewiesen sind.
- Welche Voraussetzung müssen die betroffenen Gebäude erfüllen, um als Grund dieser Begünstigung zu dienen? Die Gebäude müssen legal gebaut worden sein oder einen rechtlichen Bestandschutz haben oder, wenn sie den heutigen Baugrundlagen nicht mehr entsprechen, zu einer Zeit gebaut worden sein, als es noch keine Bauvorschriften gab.
- Welche Mindestgröße muss ein Grundstück haben, damit auf diesem im Sinne dieser Verordnung gebaut werden darf? Die Mindestgröße für diese Grundstücke beträgt 500 Quadratmeter.
- Dürfen diese Grundstücke als selbständige Grundstücke im Grundbuchamt eingetragen werden? Simultan zu dem Antrag der Baugenehmigung der Gebäude im Sinne dieser Verordnung wird eine Teilungsgenehmigung beantragt für die Teilung von einem Grundstück mit einer Mindestgröße von 500 Quadratmeter. Mit der dadurch erteilten Teilungsgenehmigung kann die Teilung notariell vorgenommen werden und das geteilte Grundstück im Grundbuchamt eingetragen werden.
- Welche ist die maximale Bebauungsgröße? Die maximale Bebauungsgröße entspricht der Größe des zerstörten Gebäudes.
- Betrifft dies auch andere zerstörte Gebäude, die sich auf dem Grundstück befanden? Die Summe aller Quadratmeter der Gebäude, die zerstört wurden, stellt die maximale neue Bebaubarkeit dar.
- Dürfen auch bestehende Häuser im Sinne dieser maximalen Bebaubarkeit erweitert werden? Die maximale Bebaubarkeit bezieht sich auf das Endergebnis, d.h. die bestehenden Quadratmeter müssen einfach von der maximalen Bebaubarkeit abgezogen werden und haben somit als Ergebnis die Quadratmeter, um die das bestehende Gebäude erweitert werden darf.
- Gilt diese Regelung auch für andersartige Konstruktionen? Stand z.B. auf dem zerstörten Grundstück ein Pool, darf auch auf dem neuen Grundstück ein Pool errichtet werden.
- Welche sonstigen Regelungen hinsichtlich der Bebaubarkeit müssen beachtet werden? Jedes dieser neu zu bebauenden Grundstücke muss an einen öffentlichen Weg angrenzen und an die Strom- und Wasserversorgung angeschlossen sein. Jede Gemeinde hat ein Regelwerk veröffentlicht hinsichtlich Mindestabstände, Höhen und andere bauliche Anforderungen.
- Wie lange gilt die Begünstigung aus dieser Verordnung? Die Möglichkeit, eine Baugenehmigung nach den Bestimmungen dieses Gesetzes zu beantragen, gilt bis maximal Ende 2027.
1.2. Rechtslage der Grundstücke, die von der Lava betroffen sind. Decreto (9/2023)
In der Verordnung 9/2023 wird geregelt, welche Wiederaufbaubarkeit und Nutzung möglich ist auf den Grundstücken, die durch die Lava bedeckt wurden. Bei der Begründung der Gesetzgebung wird eindeutig die Wiederherstellung der faktischen Situation, die vor dem Vulkanausbruch existierte, in dem Vordergrund gestellt.
- 1.2.1 Ist die Regelung der Verordnung 9/2023 einheitlich für das gesamte von der Lava betroffene Gebiet? Die Verordnung legt 4 unterschiedliche Zonen fest:
- Zonen mit einer Lavahöhe bis max. 10 Meter
- Zonen mit einer Lavahöhe über 10 Meter
- Zonen, für die es vorsorgliche Maßnahmen gibt
- Naturschutzgebiete
- 1.2.2 Wo ist diese Zoneneinteilung ersichtlich? Im Anhang der Verordnung 9/2023 (Link) ist ein Plan mit dieser Zoneneinteilung ersichtlich.
- 1.2.3 Welche Gebäude dürfen im Allgemeinen auf der Lava wieder errichtet werden? Alle Gebäude, welche einen der folgenden Nutzen hatten, dürfen wieder errichtet werden:
- Wohnzwecke
- Tourismus in all seinen Modalitäten
- Geschäftsgebäude
- Restaurants
- Industriegebäude
- Agrargebäude
- Infrastruktur
- Alle weiteren vorher existierenden Nutzen
- 1.2.4 Verliere ich die Möglichkeit des Wiederaufbaus, wenn ich durch die Vorteile der Verordnung 1/2022 eine Baugenehmigung außerhalb der Lava erhalten habe? Die Begünstigungen dieser beiden Verordnungen sind absolut kompatibel und schließen sich gegenseitig nicht aus.
- 1.2.5 Welche konkrete Auswirkung gibt es durch die Zoneneinteilung dieser Verordnung?
- Grundstücke mit einer Lavahöhe über 10 Meter brauchen für den Wiederaufbau eine technisch-geologische Studie und eine Sondergenehmigung.
- In den Zonen, für die es vorsorgliche Maßnahmen gibt, werden keine Wiederaufbaugenehmigungen oder andere neue Genehmigungen erteilt, solange nicht eine extra hierfür den Naturschutzgebiet Gesetz entsprechende neue Regelung ausgesprochen wird. Ausnahmen bestätigen die Regel.
- In Naturschutzgebieten gelten die speziellen Regelungen des entsprechenden Naturschutzgebietes.
- 1.2.6 Welche anderen Möglichkeiten haben Eigentümer, deren Gebäude sich in einem der im vorherigen Punkt genannten Zonen befanden, diese jetzt schon wieder aufzubauen? Solange der Wiederaufbau nicht durch eine technisch-geologische Studie oder eine Sondergenehmigung gewährleistet ist, haben die dadurch Betroffenen die Möglichkeit, ihre Gebäude auf einem anderen Grundstück wiederaufzubauen, solange dieses Grundstück sich innerhalb der Lavazone befindet.
1.3. Rechtslage der landwirtschaftlich genutzten Grundstücke, die durch die Lava betroffen sind.
- 1.3.1 Welche Wiederaufbaumöglichkeiten ergeben sich aus dieser Verordnung für die landwirtschaftlich genutzten Grundstücke? Die Verordnung soll vor allem alle Möglichkeiten bereitstellen, um jegliche landwirtschaftliche Nutzung wiederherzustellen mit allen ihren Bauten, Installationen und Infrastrukturen.
2. Unterschiede
2.1 Welche Unterschiede ergeben sich aus den Möglichkeiten der Wiederaufbau-Verordnungen?
Während der Wiederaufbau von verlorenen Gebäuden außerhalb der Lava auf Wohnhäuser, Zweitwohnsitze oder Viviendas Vacacionales beschränkt ist, darf auf der Lava jegliches Gebäude mit der vorher existierenden Nutzung wieder errichtet werden. Bei dem Wiederaufbau außerhalb der Lava ist der rechtliche Beweis zu erbringen, dass die verlorenen Gebäude tatsächlich existiert haben. Bei dem Wiederaufbau innerhalb der Lavazone ist ein faktischer Nachweis ausreichend.
3. Welche Begünstigungen gibt es?
- Personen, die ihren ersten Wohnsitz durch den Vulkan verloren haben, sind bei dem Erwerb eines neuen ersten Wohnsitzes von der Grunderwerbssteuer befreit.
- Personen, die ein Geschäftsgebäude durch den Vulkan verloren haben, sind bei dem Erwerb eines neuen Geschäftsgebäudes von der Grunderwerbssteuer befreit, insofern das neuerworbene Gebäude die gleiche Nutzung haben soll wie das verlorene.
- Personen, die ihr erstes Wohngebäude bzw. ein verlorenes Geschäftsgebäude durch einen Neubau ersetzen, sind bei dem Neubau von der Mehrwertsteuer (Igic) befreit.
- Personen, die in La Palma ihren ersten Wohnsitz haben, d.h. „Resident“ sind, haben bei der Einkommensteuererklärung für das Jahr 2023 und 2024 eine Vergünstigung von 60%.
4. Allgemeine rechtliche Änderungen durch den Vulkan
4.1 Welche sonstigen Änderungen ergeben sich aus diesen drei Verordnungen?
- 4.1.1 Ist es nun möglich, in der Gemeinde Los Llanos eine touristische Baugenehmigung zu beantragen? Durch diese neuen Verordnungen existiert nun die Möglichkeit, in der Gemeinde Los Llanos touristische Baugenehmigungen zu erlangen nach dem Gesetz „Ley de Islas Verdes“; auch solange die Gemeinde Los Llanos keinen neuen Flächennutzungsplan verabschiedet.
- 4.1.2 In welchem Zustand befinden sich Baugenehmigungen, die vor dem Vulkanausbruch erteilt wurden und durch diesen nicht ausgeführt wurden? Diese Baugenehmigungen sind nach wie vor gültig und können nun ausgeführt werden. Sollte die Baugenehmigung sich in einer Zone befinden, die durch den Vulkan so beeinträchtigt ist, dass sie derzeit nicht ausgeführt werden kann, ist diese Baugenehmigung vier Jahre lang gültig ab dem Zeitpunkt, ab dem sie ausgeführt werden kann.
- 4.1.3 Touristische und andere Projekte von mittelgroßer Dimension in der „Zona Rústica“ müssen sich einem Umweltverfahren unterwerfen. Gilt dies auch für den Wiederaufbau der Gebäude, die durch die Lava zerstört wurden? Jeglicher Neubau, Wiederaufbau oder Ersatzaufbau innerhalb der Lavazone ist von einem Umweltverfahren freigestellt.
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